北京、上海等出台商办调控政策 商业地产市场有望健康发展

今年3月26日,北京住建委发文调控商办市场。新规明确规定,“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,彻底改变商办市场规则。新规要求,商办类项目最小分割单元不得低于500平方米,在建在售商办类项目不得卖给个人,商业银行暂停此类购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的,个人应符合名下在京无房和商办类房产记录,并连续五年缴社保或纳税。

北京的上述政策,既阻断了个人购买未建、在建、在售商办类项目的渠道,同时给个人购买二手商办房屋也设置了严苛门槛。

不久,广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位”。

4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,也要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。同日,上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

深圳也于5月12日发文限制商办转性,未来5年,商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。

至此,北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办类项目的调控政策,从城市类型看,基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

根据第一太平戴维斯数据,北京新政出台前后两个月,全市商办类项目成交环比跌幅近60%;新政后取得预售证的12个非住宅项目中,10个项目至今零成交;北京近期出让的4宗商办用地溢价率不足2%,一宗商办土地流拍。

从短期来看,这些新规对长期以来鱼龙混杂的“商办市场”的确影响较大,但对甲级写字楼、购物中心等高端市场不但不会产生太大影响,而且十分有利。从长期来看,新规有利于促进商业地产市场健康和可持续发展。

实际上,短期来看,新规真正影响较大的是商改住项目,而这种将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目本身是违法违规的。此类住房既不能落户口,也不能使用学区等住宅配套,只有40年或50年的产权,而且水电成本相对比较高。由于选址等方面原因,很多项目都不适宜居住,因此个人购买者当作住房购买,容易上当受骗。

除了违法违规和容易损害个人购买者的权益外,各地对商住类项目严厉整顿,还有一个更重要的原因,那就是投机炒作之风盛行。由于热点城市执行住房限购政策,商住房市场有了一定的空间。价格优势使得商住房的投资属性变得非常强劲。

应该看到,一些商住房购买者为了投机纷纷涌入商住房市场,部分开发商则为追求利润最大化,把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售,这些有很大风险,形成了一种歪风邪气,严重扰乱了房地产市场正常秩序。随着各地调控政策频频出拳,可以预见,此轮商改住新规出台,将狠杀商业办公用房市场的不正之风,房地产市场也有望迎来健康发展的新阶段。

本文来源:赢商网 打印全文 责任编辑:zs40211
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