2018年北京将迎写字楼供应顶峰

1月24日,高力国际召开“华北区物业市场2017年回顾及2018年展望媒体发布会”,就2017年北京市的写字楼、零售、产业及工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津二线市场的表现进行回顾并对2018年做出展望。

随着新增供给逐渐入市,高力国际预计,北京整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金将面临下行压力,预计2018年平均租金同比将下降1.2%。

北京甲级写字楼空置率2018年底或升至14% 租户呈现多元化趋势

回顾2017年北京物业市场,合计租赁建筑面积约39.0万平方米的八个新项目完工入市,致使北京甲级写字楼市场总存量同比上升6.5%至约637万平方米。以坚实的经济基本面为支撑,租赁需求稳健,净吸纳量于2017年达34.1万平方米,较2016年上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%,同时释放部分受抑制的需求,特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。内资企业仍为主要的需求驱动力并且租户逐渐呈现多元化,不仅来自金融、专业咨询和IT行业,亦来源于房地产、传媒、制造业和能源行业。

就租金而言,由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市,北京市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。若干竞争加剧的子市场内,业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略以期于年底达到或维持较高的出租率。投资市场内,机构投资者和自用买家持续对在京购置写字楼物业保持兴趣,尤其是自用买家。

高力国际预计,2018年供应将达顶峰,总建筑面积约100万平方米的十一个新项目将完工入市。并且自2018年起,CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。

随着新增供给逐渐入市,我们预计全市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金将面临下行压力, 预计2018年平均租金同比将下降1.2%。高力国际认为,租户将利用这个机会优化其选址和成本控制。而业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。

优质商铺市场需求强劲 2017年空置率下降至3.1%

2017年,北京优质商铺物业市场共有三个新项目入市,市场总存量同比增加4.9%至约560万平方米。其中两个新项目位于新兴区域,使得新兴区域存量在总存量中占比微升至62%。市场需求保持强劲,成熟物业对租户持续的调整和升级带动租赁交易的活跃度,除餐饮业态外,服饰和生活休闲类品牌也录得大量新租,“新零售”与传统零售的融合进一步显现,包括盒马鲜生、超级物种等新零售业态在京陆续开业,商铺市场需求日益多元化。

活跃的市场需求推动空置率同比下降0.8个百分点至3.1%。同时,2017年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比增长1.2%至人民币816.1元每月每平方米。其中,核心区域新增供应有限,而优质项目积极调整且不断升级,租金同比增长1.5%。新兴区域净吸纳量增加,空置率降低,显示出更加强劲的消费需求,租金同比增长2.4%。投资市场成交频繁,共录得九笔大宗交易,多为业绩平淡或经营不良项目的转手。

展望未来,建筑面积总计约53万平方米的六个优质商铺物业有望于2018年入市,较多的新增项目将小幅抬高空置率0.7个百分点至3.8%。

然而新增供应将有可能加剧现有项目之间的竞争,预计未来餐饮、服装、生活休闲、配饰及电子产品体验店等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目调整升级更为活跃,租金仍有上涨空间。但考虑到80%以上的新增供应位于新兴区域,鉴于新兴区域租金低于整体平均水平,高力国际预计2018年租金将降低0.5%至812.4元每月每平方米。

物流物业市场整体空置率创历史新低

2017年,合计建筑面积约7.8万平方米的两个优质物流物业完工入市,市场总存量同比扩大4.2%至约195万平方米。来自电子商务零售商及第三方物流服务供应商的需求极为旺盛。受年末诸多网络购物节及北京市清除非法低品质仓库的影响,整体空置率创历史新低,同比下降6.2个百分点至0.0%,北京物流物业市场实现满租,并推动平均租金同比攀升10.2%至人民币42.8元每月每平方米。

此外,投资市场内,由于仓储用地稀缺且业主倾向自持,全年未录得整售交易,国内外机构投资者均对北京物流物业保持高度兴趣。

高力国际预计,2018年物流物业市场空置率将继续保持低位,2018年整体市场仍将保持在接近满租的水平,预计2018年平均租金将同比增长3.6%。

此外,位于北京新机场与雄安新区间的新兴区域将陆续迎来新增供应,优越的地理位置及区域战略布局将使该区域受到更多关注。

2018年天津写字楼新增供应将达历史最高水平

2017年,天津优质写字楼市场总存量同比上升13.1%至约187万平方米。受坚实经济基础的支撑,天津优质写字楼市场需求大致保持稳定。

2017年录得多宗大面积租赁交易,一改往年小面积占主导的局面。租户以内资金融行业为主,房地产和IT行业亦表现活跃。

受新增供应的影响,全市空置率同比上升2.1个百分比至33.6%。新项目致使业主间竞争加剧,老旧项目业主提供租金优惠以挽留租户,平均净有效租金录得人民币96.4元每月每平方米,同比下降1.9%。

高力国际预计,2018年新增供应约48万平方米,新增供应主要集中于海河和新兴子市场内。大量的新增供应将推升空置率至历史最高水平,于2018年底达到约40%,同比提高5.9个百分点。

新增供应集中的子市场内竞争加剧,致使这些区域租金受下行压力。鉴于业主间竞争加剧,市场将继续利好租户方。

2018年沈阳写字楼空置率或上升至36.8%

2017年,沈阳全年仅一个新项目入市——茂业中心中区。另有一项目——中信泰富广场F1座因开发商调整经营策略而退市。受退市项目影响,导致沈阳优质写字楼市场总存量相对2016年减少6千平方米至约150万平方米,沈阳优质写字楼市场总存量同比下降约0.4%。从全年表现来看,2017年下半年净吸纳量相比上半年提高85%,显示出沈阳写字楼市场需求有所回暖。

全年优质办公物业吸纳量录得7.2万平方米。需求主要来自于现有租户搬迁升级需求以及新增金融机构与新成立企业数量的增加,行业以金融,服务业及高端制造业等行业居多。

就区域来看,北站-市府区域交通及政策优势对新进入企业具较高吸引力。全市空置率同比下降5.0个百分比至35.1%。尽管市场总体存量较大,市场竞争仍较为激烈,但平均租金同比基本保持稳定,录得人民币88.3元每月每平方米。

高力国际预测,2018年合计建筑面积约22万平方米的四座新项目预计将完工入市,新增供应分布于北站CBD,太原街及五里河子市场。较多的新增供给使得空置率将小幅上涨1.7个百分点,预计整体空置率将于2018年底上升至36.8%。鉴于部分新项目的租金或低于市场平均水平,2018年租金将微降1.1%。

同时,辽宁自贸区沈阳片区的持续发展或将带动金融、高端制造业及科技领域的写字楼租赁需求。鉴于沈阳写字楼市场处于快速升级时期,高力国际建议业主应为租户提供更优办公环境及个性化服务,以期挽留现有租户并吸引新租户。

本文来源:中国网地产 打印全文 责任编辑:zs40211
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